FT中文网特约撰稿人 文榕
2005年04月25日 星期一

中国决策者对行政手段“调控”经济的效力向来是胸有成竹：这一次，去年中期以来“宏观调控”的信心和强力被扩展到了资产市场上——在中央政府看来，要给持续的房地产热潮降温，最快捷的办法便是连续泼冷水。

一份《关于切实稳定住房价格的通知》早已广泛流传。在这份3月26日以国务院办公厅名义发出的文件上，中央政府清晰地传达了对房价上涨过快“演变为全局性问题”的忧虑，并以严厉语气表示，对房价上涨远超当地居民消费价格指数（CPI）、并因控制不力而造成房地产市场“大起大落”的地区，“要追究有关负责人的责任”。4月3日官方新华社的评论员文章对此予以了证实，并将这一问题提高到了“建设和谐社会”的政治高度。

风向改变

市场普遍将这一文件解读为决策当局对房地产市场形势判断的逆转：尽管2002年开始就出现了关于中国房地产市场是否存在泡沫的争论，但“泡沫”论在相当一段时间内似乎并未影响决策的总体方向。

严厉的行政措施可能触发资产价格逆转或令市场陷入停滞。但房产热潮会不会卷土重来？

2003年中国人民银行（中国央行）旨在规范房地产信贷行为的“121文件”遭到业界和行业主管部门的强烈反弹，其影响在相当程度上被建设部起草、对房地产行业表示肯定态度的“国务院18号文件”抵消；2004年4月中旬决策层确定“宏观调控重点行业”名单时又对房地产业“网开一面”，尽管钢铁、水泥、电解铝三个“过度投资”行业均与房地产部门高度相关；10月底央行调高利率时也未触动按揭贷款享有的优惠利率，这一优惠甚至被解读为决策者在紧缩经济时对房地产部门的“呵护”。

直到今年“两会”时，在银行信贷与热钱流入造就的充裕流动性和各种游说力量营造的氛围下，中国主要城市房地产价格仍在“泡沫”质疑中扶摇直上。根据国家发改委的最新数据，2005年第一季度，全国商品住宅价格同比上涨10.5%，住宅用地价格上涨9.6%。政策部门和市场又开始争论到底是房价上涨拉动了地价，还是地价上涨推动了房价。统计局公布一季度CPI为2.8%同样受到了质疑：不止一位评论者指出，CPI计算中未能充分反映房地产价格的上涨。

争论仍在继续，但毫无疑问，风向已经改变——但并非一纸通知就带来了逆风。3月初，总理温家宝已经在《政府工作报告》中将“调控房价”列为政府工作重点，紧接着，发改委和建设部联合发布了《城镇廉租住房租金管理办法》，声称旨在“保障城镇最低收入家庭的基本住房权益”；央行取消了按揭优惠利率，并提高了部分地区的购房首付比例；银监会表示将开始彻底调查信贷风险；财政部则不失时机地再推房地产税动议，并解释为降低房价的长期利好。

地产商们在表示“拥护政府”的同时再一次发起了政治游说，着重表示了对行政措施造成房价暴跌的担忧；但既然最高决策者的判断已经改变，看起来这次他们很难取得以往的优势了。

《通知》成为政府决策的一个关键信号：中央政府已经转而认为房地产部门存在造成经济或金融失衡的重大风险，并试图通过威胁摘掉地方政府官员的“乌纱帽”来驯服不羁的房价。

鉴于地方政府在这一市场中的关键角色和遵从中央才能保住官位的政治原则，这被认为是有效的“逆风”，至少中央政府会这样认为。

上海开始降温

地方政府正在跟着风向转。例如，4月5日，上海市长就在芝加哥表示不希望“上海的房价太高、增长太快”。而这位市长去年一再表示，“欢迎海外投资者来上海投资房产”。

上海并不是去年以来房价上涨最快的城市，但却普遍被认为是中国房地产行业景气的风向标。《通知》下发前，上海已经开始对房屋交易征收资本利得税，但这种税负在市场热浪中马上被全部转移到买方。但一个月后，再次聚焦上海（参见LEX专栏3月24日“上海的地产泡沫”），我们发现事情正在起变化。

这个城市对风向改变的反应也如同此前的房价攀升一样迅速。当地政府和银行界连续出台了抑制投机、紧缩信贷和打击欺诈行为的措施，政府还许诺为中低收入者提供相当数量的住房（经济适用房与廉租房）。“打击投机”成了官员口中的热门词，尽管有市场人士认为不违反法律的“投机”是投资者（买方）的天然权利。

“看起来有点慌。”不止一位市场参与者这样描述上海地产市场。当地一些媒体一改以往唱多的基调，开始描述“炒房者”被下跌的房价套牢的现状和前景；高端市场的价格下跌和成交量萎缩尤为显著，交易成本大大上升，换手率正在下降，已经有投资者担心不能以原价将房产脱手。整个市场似乎都在观望。

并非简单刹车

市场内外的评论者很容易把这场“逆风”和去年政府对固定资产投资和信贷的紧缩相提并论。但房地产市场有些不同：资产价格的动态很可能是自我实现式的——如果所有人都认为它会上涨或者下跌，最后就果真如此。而且，中国的房地产开发商和购房者都高度依赖银行贷款，资产价格的剧烈波动包含着金融风险。

一些城市“卖方必须在付清全部贷款之后才能把房产投入交易”的规定以及银行体系突然变得谨慎（可能过分谨慎）的房贷审批行为显示，政府在竭力防止资产泡沫破灭将银行体系拖下水——请注意“大起大落”这一措辞：“大起”可能演变为“全局性问题”，但中国的领导人显然不希望“大落”的房地产成为压垮银行体系的那根稻草。

房地产行业作为一个先导性部门在实体经济中甚为重要，这更可能令政府投鼠忌器。根据中国国家统计局发布的数据，今年第一季度，房地产开发投资同比增长26.7%，在再度加速的中国经济中扮演了重要角色。有经济学家认为，房地产部门若不能降温，中国经济“软着陆”就无希望。

统计局官员估计，房地产投资在中国固定资产投资总量中超过了1/5——但对一个高度关心GDP增长的政府（尤其是地方政府）来说，这一部门在决策中的分量远不止于此。

等着瞧？

事态看起来正在向中央政府所期望的那样发展吗？从地方政府的反应和市场狂热的暂时冷却来看，但愿如此。据称近期将有副总理级别的官员去上海检查政策效果。以上海为代表，进一步的措施还可能出台，涨幅至少在近期将被控制。

但是政府所面临的难题在于，由于政府对房地产市场在供给和需求两方面都深度介入，泼冷水的行政措施很难把握恰当的力度，并在供给管理和需求管理间取得平衡，中央政府和地方政府的利益冲突更不言自明。

政策持续性是另一个问题：如以往行政“调控”经济的经验所显示的那样，中央决策者的信心其实只能建立在短期“成功”的基础上，结果只能是“调控”在表面上长期化，同时政策力度和实施效果随时间急剧递减，甚至适得其反。

“中央地方之争”给政策的动态效果更蒙上了一层阴影：即便短期内中央检查团能满意复命，运动式的“督查”过后，地方会不会反弹？与其问“市场还能挺多久”，不如问问：政策能挺多久？

泼冷水的信心当然是有理由的，严厉的行政措施可能成为资产价格逆转或市场陷入停滞的触发因素。但热潮会不会卷土重来？决策者应当记得，去年四月份开始的急刹车之后，中国固定资产投资增速急剧下滑，但去年第四季度以来却重新反弹，而一年以来，基准利率只不过提高了27个基点——哦，按揭贷款直到最近才取消27个基点的利率优惠呢