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【预热房产税】国际金融报:谁制造了上海“楼荒”迷局
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作者
【预热房产税】国际金融报:谁制造了上海“楼荒”迷局
EIC
头衔: 海归中将
声望: 讲师
加入时间: 2005/08/04
文章: 1255
海归分: 421989
标题:
【预热房产税】国际金融报:谁制造了上海“楼荒”迷局
(2094 reads)
时间:
2007-9-19 周三, 15:24
作者:
EIC
在
海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
https://house.people.com.cn/GB/6283422.html
《国际金融报》记者 邓旭 2007-09-19 发自上海
上海楼市今年再现火爆行情,随着房价一路飙升,其深层次矛盾也暴露无遗:一方面,豪宅不断热销,老百姓却无房可买;另一方面,捂盘囤房成风,楼盘空置状况日益严重。在人民币升值、流动性过剩的年代,这绝不是上海楼市的独有现象,但上海却无疑更具标本意义
外环楼盘空置七成
在楼市火爆行情的推动下,上海空置房现象也在进一步的扩散。尽管,目前关于上海住宅房的空置率还没有官方的准确数据,但是空置房所引起的“黑灯现象”,在上海各区的楼盘内随处可见,却是不争的事实。在外环的莘闵和北九亭板块、郊区的松江新城,空置现象尤为突出,楼盘卖得很火,但交房后基本上都没人住。
当记者来到位于松江新城内的楼盘安信湖畔天地时,已是晚上7点左右,但整个小区内依然冷冷清清,每幢楼里只有几户人家亮着灯,不少空房的窗户上写着“租房电话××××××××”。
该楼盘早在3年前就已经开盘,当时均价在5800元/平方米,不到一年,房源就被瓜分一空。目前房价已经涨到了7000元/平方米,在当地也算是豪宅了。3年来,该楼盘的空置现象一直很严重。“小区现在只有1/3的房屋有人居住,早些时候居住的人更少,让我们这些门卫只能‘独守空房’。”小区门卫风趣地说。
像安信湖畔天地这样的空置之楼在当地比比皆是,仅一河之隔的阳光翠庭几乎与其如出一辙。该楼盘也是3年前开盘,当时均价在5500元/平方米左右,房源推出后也是很快被一抢而空,目前房价也已经涨到了6800元/平方米左右。
陆先生是阳光翠庭的一位业主,他回忆当时购房情景时说,当时买房子根本没时间仔细考虑,看中一套房子后马上就付了定金。然而搬进新房后,他就发现了一个问题,小区人气不旺。“整个小区算上租房客,入住率也就在70%左右,要是去掉这些租房客,大概只有不到四成。”陆先生无奈地说。
内环楼盘空置三成
佑威房地产研究中心主任薛建雄表示,外环外的大多数新房,特别是经济性别墅,空置率非常高,而市区的很多新盘,入住率事实上也不到70%。这种情况在普陀、闸北、虹口等区都很普遍,在市中心的静安、徐汇、长宁等区也存在。
记者走访了虹口区“炒名”很响的楼盘名江七星城,当年温州炒房团炒虹口区房子的时候,据说就是从该楼盘开始炒起的。当时名江七星城的房价还不高,在7000元/平方米左右,一套房子的总价也要150万元左右,不少温州人一买就是5套以上,现在已经涨到350万元一套了,还是有人接盘,而且房价每月还能涨个5%左右。
尽管转手十分活跃,但记者在该楼盘发现,部分房子几乎没有什么装修,依然处于毛坯房状态。附近一家美联物业的员工告诉记者,“名江七星城”的房子中目前有30%左右为出租房,空关着的不多,原先还曾经有过群租现象,但被小区业主举报后已经基本清除了这种情况。
薛建雄表示,市区的空置房其中多数是出于投资目的,购买后再群租出去,在浦东的金桥、昌里、东城等开发比较成熟的居住区域,群租现象也很多。而在外环的春申、九亭、莘闵等区域,群租则相对较少,空关的房子比较多,部分原因是当地房产开发很迅猛,但配套却无法跟上。
并非人人讨厌“炒房团”
中国人素有“远亲不如近邻”之说,以前买房首先就是挑邻居,但是如今只买房不住房的“邻居”越来越多,传统的邻里观念自然也就越来越淡薄了。高女士住进阳光翠庭一年半,却从来没见过对面的邻居,一次家里的衣服被吹到了隔壁的阳台上,最后只好找物业才取回了衣服。
“自己的孩子每到放假都闷在家里,找不到同年龄的玩伴,只好让他们出去读书。”高女士颇显无奈。但也并非人人都讨厌只炒房不住房的“邻居”,记者在一些小区的业主论坛上看到,有些业主兴奋地发帖:“××号楼是炒房团的,这下我们小区的房价可以被炒高了,大家等着赚钱吧。”
薛建雄认为,空置现象固然是上海楼市看不见的泡沫,但从中也反映出这几年上海人买房观念的转变。比如他5年前曾遇到一位潘先生,购买了松江的经济型别墅阳光花园,当时起价才2800元/平方米,总价50万元左右。潘先生认为房子便宜、环境好,买下来准备养老用,退休了就搬到这个房子住,市区的房子留给儿子住。
但是,薛建雄今天遇到的许多购房者,买房的出发点却有了明显的不同:不是因为房子便宜、环境好,而是因为房价长期上涨的预期,让很多人开始预备后代的住房,打算退休后自己住到郊区,所以现在虽然郊区的空置率很高,但还是卖得很好。
“楼荒”只是假象
对于上海楼市,“空置”是一个老话题,但“楼荒”却是今年才出现的一个新名词。
上海市房地局最新一次调控的主要目标,是打击开发商的捂盘惜售行为,尽管这些行为在上海楼市中早已是公开的秘密。但“楼荒”真的像政府或媒体所说的,仅仅是不法开发商制造出的一种假象吗?
中原地产研究咨询部经理马冀表示,上海市中心区域的房产现在是典型的卖方市场,房产中介都苦于缺乏房源,小业主看到职业炒房团惜售也跟着“捂一捂”,外环线内的房子行情火爆到挂一套就能售一套,而且房价还在不断上升,一个月时间就能涨个5%至10%。周边有新盘即将推出的房源价格飚升更快,有不少客人挂牌后多次撤牌加价,由此上海中原6月的房屋中介佣金收入高达5300万元,创下了该公司的记录。
马冀指出,由于长期看好上海楼市,加上资金非常充足,投资客都做好了长线捂房的准备。在松江新城,一家中介公司的工作人员告诉记者,“安信湖畔天地”和“阳光翠庭”只有出租房,而一些有房源出售的楼盘都是地理位置比较差,业主认为升值空间不大才决定脱手。该工作人员说,未来随着轨道10号线的开通,该区域的房价估计还会进一步上升,所以即使空房很多,也不会流入市场。
空置率将持续上升
根据央行发布的《2006年上海市金融运行报告》,2006年末,上海商品房空置面积达到786.2万平方米,按人均住宅面积33平方米计算,整个上海的空置率仅在1.8%左右,但空置面积同比增长46.8%。
投资客购买力的强劲,也许超出很多人的想象。从事金融投资业的范总近日向记者讲起他的亲身经历,前几天他陪同一个浙江朋友去购房,浙江老板看中了价值2000万元的物业,在付款时浙江人掏出一张银行卡,就将2000万全数付清,如此惊人的现金购买力让身家数亿的范总也不禁感慨。
“宁捂一套房,不赚一时钱”,抱有这种信念的长期捂房者正在越来越多。炒了10年股的老刘,两年多前开始有意识投资楼市,将一半资金买入房产。他在浦江、康桥等边远区域买入了几套房子,当时浦江房价只有3000元/平方米左右,目前已经涨到了5000元/平方米。老刘称,“当地没什么人住,房子很难租出去,所以就一直空关着了。由于买房时都是一次付清的,也没有按揭压力,所以就一直捂着吧。毕竟和房价的升幅比起来,这点租金可以忽略不计了。”
专家认为,在人民币升值、流动性过剩的大趋势下,随着海内外资金不断涌入上海楼市,房价、租金必将不断上涨,在利益驱使下,开发商、投资客仍会将捂盘囤房进行到底,上海楼市未来的空置率料会继续增长。■
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