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 卖，还是不卖？这是个问题 |
狼协
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卖，还是不卖？这是个问题
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
我们的美国房地产投资大获成功。除了租金年回报平均约19%之外，升值方面的资金增值平均超过一倍--这往往是一年左右的周期的投资回报。比如 Bradford，去年8月份投的，现在就有人出价要买，每套可盈利约两万美金。但我们当初才放了不到一万美金一套进去（还有两万多美元是贷款）。所以现金回报率大约是两倍--200%！写到这，我忍不住去查了一下自己有没有投这个项目 --- 还真的投了！ 遗憾的是老狼是贫下中农，每个项目都投一点，子弹狠少，只投了两万美金，还是厚着脸皮，因为自己也应该算管理者，从而让管理团队高抬贵手破例让投的。因为他们规定必须十万美金以上。
但是面临着这种诱惑，我们是不是应该卖呢？这真是让我们非常非常地纠结。所以我想通过写这个贴子，理清一下思路，同时也听听大家的意见。
卖的好处：获利退出。而且利润丰厚。至于说以后还会不会更高，或者会下跌，这个谁都说不准。房地产的价格一定会有周期，整体来说是反复向上。掐得好周期的话，低买高卖，见好就收，等待下一个周期，不失为一个稳健的投资方式。但是美国房地产投资的周期长，大约七八年，而人生能有几个七八年？
我觉得关键是卖了以后，是否还能找到同样回报的deal。当然不是说年回报百分之百甚至两百的deal，这种事情成规模地碰上（我们买了3500多套房子全都有这么好的回报，还真不是运气。这是抓住了历史机遇的结果），很难再现。
我指的是，是否还能找到其综合回报能够不低于不卖的deal。现在让我们来组合一下。
如果卖，假定资金增值的回报是100%。比如我投入的是一百万美金，卖了以后，拿到两百万美金。然后再投入去买新的公寓，但租金回报率因为房价上涨的原因，不可能还这么高了。现在我们在竞逐两个A级公寓，进入最后一轮。租金回报率大概是12%。如果是B级或者C级公寓的话，应该还会高一些，比如14%。我们现在手里持有的，全部是B级和C级公寓。这样200万投进去，每年会有28万回报。其升值潜力会较卖掉的高一些。因为卖掉的已经被我们经营的非常好了。其出租率已经接近极限。但是我们买入的，应该还有更大的改善空间。至少我们会这么挑。这样，假定我们不会落袋为安，而是继续投资，那么若干年后，我们卖出物业时，物业的升值应该是卖掉再买实现的更多。如果市场变化，卖掉以后再买，都不升值了，甚至下跌了，那么估计是两者打平。因为虽然卖掉再买升值空间大些，但毕竟买卖的交易费用也不少，比如佣金和税金。
所以只要我们不停止投资，那么增值方面，估计会差不多。但是租金收益就会截然不同。
让我们列一个表，比较卖和不卖的租金收益。假定我们再新买的物业的改善有个过程，第一年的回报率是10%，第二年的回报是12%，第三年的回报是14%。
年份 不卖 卖
第一年 19 20
第二年 38 44
第三年 57 72
我们现在也在看开发项目。开发项目周期长，一般得两三年。假定是三年吧。现在看的几个开发项目，三年的回报都有一倍多。这样上面“卖”的选项里面，到了第三年，其回报就变成了 200万，不对，我算错了，应该是300万。因为投入的是200万了，三年后再翻一倍，应该是400万。减去100万的初始值，所以盈利应该是300万。请注意，我们开发项目是假定两三年后的房价还是现在的房价来计算的，没有考虑升值。但是实际上新房子的升值应该比旧房子高。
显然是卖掉的租金收益会高些。到第三年以后大概会高20%左右。
但是不能都卖掉。因为我们在准备做REITs，就是房地产投资信托基金。到了资产总值10亿美金，资产净值4亿美金的时候，就可以找投行承销上市。REITs的P/E ratio，就是市盈率，大概是15倍。这样二级市场的利润大概是三倍。
所以结论是把最肥的鸡卖掉。留几个还有增长潜力的。
另外一个选项就是做 refinance。现在我们已经做了refinance的几个项目，投资人的本金全拿回来了，但鸡还是自己的，还可以继续下蛋。这就是以现在的市值为依据，从银行那里先套现其市场估值，但是不充分（银行为了防范风险，只贷百分之六十左右）。重新贷款出来的钱，银行防止投资人套现，只能再投资。这样的结果，似乎跟卖了再买一样。但重新贷款的好处是仍然拥有自己在下蛋的鸡，而且是自己经营的比较有把握的鸡。
各位帮助分析分析，老狼的思路有没有问题。
作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由狼协于2015-11-03 周二, 17:05修改，总共修改了1次 |
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JACKSAILOR
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回头给你写
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波儿
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哈哈！投资房地产基本上是个“套牢”投资。。。
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作者：波儿 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
也就是长线投资。
因为你一旦卖了，
除非套现干别的去，
比如投资生意，股票，债券之类，
就还得再买。不然您拿现金砸手里干啥啊？
别告诉我买包／买酒／买车／旅游胡花掉，
那是消费不是投资。
消费得用挣来的现金。
如果卖掉不那么优良的资产，
可以买进更优良的资产，
并能抵消掉所有trade cost，
不嫌麻烦的话还可以考虑考虑，
不然就是瞎折腾。
所以说，投资房地产赚的，
若不是到老到S，
基本上就是“不动产”——不能动弹，
都是纸面上的财富。
倒是租金是实实在在的现金收益来着。
吼吼。
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狼协
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我家波波真是文科生
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| 波儿 写道: | | 哈哈！投资房地产基本上是个“套牢”投资。。。 |
卖了你不会把挣了的钱，留一部分花，然后再把本钱投别的项目？只要是挣到钱了，要花多少还不是你说了算。
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波儿
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老狼才是文科生哪！你全家都是文科生。。。
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作者：波儿 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
房地产水涨船高，你卖了这个项目／房子，
把赢利拿出来花，
剩下的本金，根本不够再买进同类房产的。
除非您卖了北京奔重庆，
卖了重庆奔越南，
卖了越南，嗯，您奔坦桑尼亚吧。
嘻嘻。
所以说，个人的零星房地产投资，
保值一哈，跑赢通胀没问题，
巴特！一旦离场就无以为继鸟。
要想真正赚钱，
您得当开发商，
或者大规模成街成片地买，
好比李首富一样。
吼吼。
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ferncrest
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有句话叫：见好就收。不要太贪！
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有低洼地、宏观经济又支持、那么继续。（这又要评估整体的经济走向和房地产的循环去世了，请教李嘉诚没错）
否则收手等待。
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波儿
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嘿！这一定是文科生加的星！
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| 波儿 写道: | | 哈哈！投资房地产基本上是个“套牢”投资。。。 |
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狼协
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俺没说咱们不当开发商啊
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| 波儿 写道: | | 老狼才是文科生哪！你全家都是文科生。。。 |
开发商也不一定是做房地产投资最好的回报。
其实，卖了以后，即使只再投资原来的金额，其回报无非是按照现在的市场回报率。不同的是有一部分钱抽出来享受了。回报没有原来那么高而已。
但是已经套现的现金，理论上是应该可以撬起更大的杠杆，因为赚钱了嘛。这样就可以聚拢更多的钱投资。当然，不卖，而只做 Refinance，同样也可以这样。当然估值不能达到出售的极值 --- 因为银行不会按照最好的价格给你估值。
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狼协
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判断的依据就是现金流
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| ferncrest 写道: | | 有句话叫：见好就收。不要太贪！ |
我们现在继续投资，回报率还是不错的。只是没有原来那么高而已。但是正如你所说，不能太贪。有赚就可以。控制风险的前提下，比别的领域赚的多，就可以。或者同样的回报，风险比别的地方低。
我觉得，至少7%甚至5%的租金回报率，美国房地产都还值得投。因为即使打平，一分钱都没有赚的，你至少还有升值。只要持有足够的时间，美国的房地产总是涨的。百分之几的租金回报，不过是对抗风险的余地而已。
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波儿
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文章: 26083
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澳洲银行对refinance限制很多，基本上不会让你把equity抽出来变成cash。。。
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作者：波儿 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
也不能改变原始loan的用途，
所以至多就是在你的equity之上，
再建立一个新的loan给你，
这个是要还利息的耶。
而且也不给你那么多，60％差不多。
不然人人都抽钱出来花，
最后倒掉的一定是——银行。
美国银行大概宽松一点，所以美国银行风险高啊。
吼吼。
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微信sxcd2002
加入时间: 2014/07/16
文章: 1
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卖，还是不卖？这是个问题
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| ferncrest 写道: | | 有句话叫：见好就收。不要太贪！ |
说的不错，支持下
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狼协
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米国银行也一样啦
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| 波儿 写道: | | 澳洲银行对refinance限制很多，基本上不会让你把equity抽出来变成cash。。。 |
不会让投资人套现去胡吃海喝的。重新贷款的钱只能用于再投资，跟澳洲一样。次贷危机后，银行控制紧多了。
不过捏，一回事啦。本来你赚来的钱就是有一部分拿来投资的。现在银行的重新贷款的钱拿来投资，你原来打算投资的钱，不奏是可以省出来让你吃香喝辣了吗?
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bus_driver
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加入时间: 2010/03/22
文章: 1269
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如果能贷到天大好事 当然要还利息 关健是利息低很多 接着投，，:）一点数字概念没有 尽是瞎吼吼
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| 波儿 写道: | | 澳洲银行对refinance限制很多，基本上不会让你把equity抽出来变成cash。。。 |
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波儿
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巴儿找抽哪？要是房子比白菜还便宜+利息贼低+无限贷款。。。
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作者：波儿 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| bus_driver 写道: | | 如果能贷到天大好事 当然要还利息 关健是利息低很多 接着投，，:）一点数字概念没有 尽是瞎吼吼 |
外加赚了算自己的可以吃香喝辣（老狼语）
亏了就甩给银行（好像美利坚行情？）
那俺也买买买，买买买！
哼哼，哪儿有这样的好事儿？
澳洲利率史上最低，还5个八仙哪。
再低的话，房价就得再飙升一倍，
还是没用紧话。
作者：波儿 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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bus_driver
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加入时间: 2010/03/22
文章: 1269
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呵呵呵 那么使劲＂十＂得多大劲呀 那小谁说就知道你最近饭量见长 :）反正白袜男和文青女是
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作者：bus_driver 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| 波儿 写道: | | 巴儿找抽哪？要是房子比白菜还便宜+利息贼低+无限贷款。。。 |
是搞不清楚的. 当然handyman 也搞不清5个8仙是什么意思  反正2.8%从银行贷入 . 再低于市场价的9％贷出 比报道中多数回国小留们的每月1w 还好呢 还不要干活
作者：bus_driver 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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波儿
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加入时间: 2004/10/25
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玩钱的好处就是不用干活，搞得现在人人希望玩钱。。。
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| bus_driver 写道: | | 呵呵呵 那么使劲＂十＂得多大劲呀 那小谁说就知道你最近饭量见长 :）反正白袜男和文青女是 |
直到金融危机没的可玩，
于是再回归到实实在在干活创造财富和价值上。
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bus_driver
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加入时间: 2010/03/22
文章: 1269
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谢谢美女阿姨波的批评 是应该好好干活 这次我这个小长工又让东家大小姐教育一番
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| 波儿 写道: | | 玩钱的好处就是不用干活，搞得现在人人希望玩钱。。。 |
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波儿
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加入时间: 2004/10/25
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巴儿真是找抽不倦啊？
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| bus_driver 写道: | | 谢谢美女阿姨波的批评 是应该好好干活 这次我这个小长工又让东家大小姐教育一番 |
说！抽哪儿？
哼哼。
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bus_driver
头衔: 海归少校
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加入时间: 2010/03/22
文章: 1269
海归分: 18341
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auv 轻点 ，，
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好像有点本末倒置了））:） 俺广着定呢 小点劲
一日夫妻还百日恩呢
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firefly
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加入时间: 2006/02/05
文章: 3644
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才看到！ 恭喜老狼！
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记得几年前，我说老狼哪天不在坛上和网友吵架，就有希望发财，果然如此！
只要现金流好，不建议卖，refinance多好，cash出来的钱可以投资新的。
个人看法，房地产流动性差，不宜太激进。
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