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案例分析：在南京钟山国际高尔夫项目方案的背后

愚二
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加入时间: 2004/05/19
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标题: 案例分析：在南京钟山国际高尔夫项目方案的背后 (1815 reads) 时间: 2004-9-22 周三, 22:08

作者：愚二在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

这个方案整个一垃圾。就算到新疆还是西藏随便找个从没到过南京的策划人，一晚上不睡，加上10瓶百威，两包555，就能蒙个这样的方案出来。我觉得看具体方案没什么意思。还不如从项目总体上分析它的可行性。

首先，目前南京市内的地价已涨到每亩200－300万。那本案中的这块地只需区区19万一亩，为什么？注意看一下，该地是按“体育用地和一类居住用地”名义拍卖的。按照市场规律，体育用地是非常便宜的，因为挣不到钱嘛，但政府又要鼓励发展体育事业。根据其它城市的价格，体育用地的价格是经营性用地价格的10几分之一。而在这里，却把经营性用地和体育用地划归一起出让，让人搞不清楚实际各自的价格是多少。但即使把体育用地的价格按0算，居住用地的价格也仅为32.34万。便宜吧。

也许您要说了，那疙瘩是鸟都不拉屎的地方，一亩居住用地卖30万我还嫌贵呢！说到这，本人对南京不熟，不敢说您说得对不对。但他提及的旁边一路之隔的聚宝山项目的土地价格，土地价格为200万元每亩。为什么他拣了那么大个便宜？请看下面的转贴文章“三女杰6.36亿击溃三巨头”。看了该文章，你会觉得很奇怪，为什么竞标对手阳光集团等三巨头只竟了一次标就退出，要知道，阳光集团早些时候在一路之隔的聚宝山地块可是花了200万元每亩总价11.1亿元，而本案只是第一次竞价到19万每亩的时候阳光就退出了。什么原因呢？难道这只是一场“陪标”的闹剧？还是他们觉得高尔夫项目有太大政策风险而决定退出？其间真相，也许永远不会浮出水面。

第二，分析利润情况。

按300栋别墅，每栋300平米，每平米15000元。总共能卖13.5亿。
开发成本：土地6.36亿＋高尔夫3亿（2个18洞）＋别墅建筑成本不知道（呵呵）
我只知道一点，旁边聚宝山项目的200万元每亩的价格别人都敢做。作为本案，仅32万每亩，便宜近7倍。而且还多个高尔夫的球场在里边，就凭这个，每平米多卖个3，5千不算多吧。每个别墅户主自然能获赠会籍的。就凭这个战略上的优势，随便请个房产代理公司来卖，只要不是白痴，想亏本都难。

至于为什么他能拿到这么大的战略优势，就不是我能了解到的了。这有点象我去和诸容积的儿子争中国电信的上市项目，这天生的优势不是我能说了算的。

第三。绝对不会只有1期2期总共300栋别墅那么简单。后边肯定有4，5，6期的。以后怎么圈地只是技术性问题。总之不会浪费这块高尔夫大草皮的。

第四。国家早已停止审批任何高尔夫项目，这个项目应属于违背中央法规。作为投资人，应该有考虑政策风险。但为什么他敢上，大家可以自己想一下，想不通就不要想了，你只要把它归结为中国特色就行了，呵呵。或许江苏是老江的地盘，很多事都可以有个特例?

以上分析为几天前写的。当时写完后觉得这个项目还是存在相当大的政策风险。虽然我们可以想见，该开发商的后台必然很硬，但即使背景强如周正义之流，也锒铛入狱。难道该开发商在政策风险方面的考虑真会如此天真吗？

根据一则采访，国土资源部副部长寿嘉华表示，我国对高尔夫球场的建设一直持谨慎态度。１９９７年，中发１１号文件就明确规定，高尔夫球场建设不得占用耕地和农民集体使用土地。１９９９年，国土资源部出台的土地用地目录中，高尔夫球场被列为限制用地。同时，有关方面明确规定，高尔夫球场的建设必须严格申报程序。由当地省、市人民政府同意，由国土资源厅上报国土资源部审批。２００２年底，取消限制。同时规定，停止审批高尔夫球场建设项目。２００４年１月，高尔夫球场项目停止审批并结合土地市场整顿行动对各地高尔夫球场项目进行清查。

我重新研读了有关的资料信息。并尝试站在“我就是开发商”的角度进行沙盘演练。忽然，我有了新的发现。

首先，根据大量的相关报道，高尔夫别墅的运营模式基本上是：以体育用地的名义拿地，除了建高尔夫球场以外，把其中的很大部分体育用地变更用途，用于建设别墅。把体育用地变更成经营性用地，这属于违法行为。两者之间的价差为10几倍，对于几千亩的高尔夫用地来说，相当于几亿元的价差。

但在本案，操作守法有了很大的不同。开发商是以“体育用地和一类居住用地”的名义标得本块地皮，在其中“一类居住用地”上修建别墅是完全合法的，不存在私自更改土地用途的政策风险。其别墅用地为1371亩，占到了总地皮面积（3337亩）的41％。平均价格约为19万元每亩，相对于旁边的聚宝山项目的200万元每亩的价格来说，我不得不认为该价格应该相当于体育用地的价格。那其中41％的别墅用地是否就是借着“体育用地和一类居住用地”这样一个混合名词，来了个瞒天过海，使公众意识不到该土地价格过低呢？鉴于这是一个公开竞标的项目，我们无法指责该项目非法获得低价土地。否则我就有诽谤的嫌疑。

至于我曾经担心的高尔夫项目无法获得审批的政策风险，让我们虚拟实境演练一番。如果高尔夫项目不予审批，那体育用地部分应该收回重新拍卖，并把已入国库的大约4亿的土地款退回开发商。以上过程会发生吗？已经花掉的几亿元当地政府会重新退回开发商？我认为不会。因为双方都不会愿意这种事情发生。很可能会发生的过程是：体育用地被更改用途，变成经营性用地，供原开发商继续使用。原开发商应补交土地更改用途的差价。差价会有多少？你说呢。这将会是一个内部估价而非市场化的行为。况且原价只有19万一亩，按3倍来补也不过60万元。还是远远低于旁边的聚宝山项目。

所以，推算来推算去，原来所谓的政策风险基本上不会存在。这只是一次体育用地的土地拍卖行为。从该块地在几乎没有对手竞标，以19万元的低价拍出的那一霎那开始，这个项目的利润前景就已经确定。如果我是开发商，我还巴不得（或者故意）让注定亏本的高尔夫项目流产，或者把36洞缩减成18洞。把省下来的地儿拿来建别墅。

把什么“体育用地和一类居住用地”，公开竞标，建高尔夫球场等种种“障眼法”一一拨开，这其实就是一个以低价获取土地的又一案例。不过，在别的地方，是以领导个人批地的方式批出。在国家要求必须公开拍卖土地的情况下，开发商还是有办法用合法的方式低价获取土地。

我心中还有一个疑点：既然开发商能在合法的竞标中低价获得土地，他为什么还要去碰高尔夫球场这个硬钉子呢？万一高尔夫项目不被批，他还有什么体育项目可用(必须能促进别墅销售的）？如果万一被收回重新拍卖，他岂不是会白白丢掉一块大馅饼？

相关信息请看其它跟贴。

作者：愚二在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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