海归论坛 :: 阅读主题 - 向大家汇报一下美国护照持有者在国内买房的手续--并向不拉致谢

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#1: 向大家汇报一下美国护照持有者在国内买房的手续--并向不拉致谢 作者: 在人间,

时间: 2007-7-29 周日, 05:37
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作者：在人间 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我是美国护照持有者,要在国内买房,其手续和一般中国护照持有者的手续不同.

1>现在的政策不同
A, 外国护照持有者在买国内房子,基本上需要有在国内工作一年的证明.这一点,因为现在各地区在政策执行上的混乱所以很容易办成.我在上海的房产代理让我出个证明,我就让公司在上海的BRANCH出了个工作合同,就可以了.
B,一个人只能拥有一栋房子.这个是新规定,如果这里的外国护照持有人已经在国内拥有了一栋以上的房子,那么就偷笑吧.这个是没有办法的,如果在上海市中心买房,一定只好将夫妇的名字分开,一人可以拥有一栋.如果在边缘的地方,那里如果没有很多外国人买房的案例,而当地房地产交易的机构也没有很具体的操作经验,那么,可能有机可乘.
2>中国领事馆只为中国公民做委托公证
现在还是中国公民的,可以在中国领事馆做个公证,很方便.但是如果是外国护照持有者需要委托国内人代理购房手续,中国领事馆是不代理的. 必须经过以下的手续:
需要在美国的NOTARY PUBLIC做POWER ATTORNEY的公证,然后这个公正还要有州务卿的公证,最后,这两份文件要送去中国领事馆做公证,一共是三个文件,缺一不可.对于你要委托的人,你只需要他的名字.地址.生日和身份证号码.
3>上海市的房价很高,市中心好房子甚至比美国硅谷的房价还高.但是如果不是投资的话,买下来自己住还是可以的,至少没有美国这里的地产税和HOA这些东西会给你每月带来NEGATIVE CASH FLOW.如果是投资的话,就算了,有这把钱,即便放在银行生的利息,都足够在上海好区租个不错的房子了.

作者：在人间 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

#2: 好，顶！不过，要你再加一些内容，比如，美国护照如何拿到银行贷款？买房的美元如何进入中国？ 作者: 安普若, 来自: 中国美国的飞机上

时间: 2007-7-29 周日, 06:31
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谢谢的文章。

如果你没遇到这些问题，就请别人帮忙回答一哈。

#3: 谢谢校长鼓励,是酱紫的 作者: 在人间,

时间: 2007-7-29 周日, 07:21
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作者：在人间 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

安普若写道:

好，顶！不过，要你再加一些内容，比如，美国护照如何拿到银行贷款？买房的美元如何进入中国？

美元调换RMB现在每人每年只有5万的定额,用光要等下一年.如果要换多于五万的美金,就要调动非常多人的积极性,是个比较大的工程.我正好有个朋友要移民国外,而且他在香港做H股需要外币,所以就一次性和他兑换.我把美金直接WIRE到他的帐号上,他把人民币给我.当然.这样的朋友要很铁,从小知根知底的比较可靠才行.

至于在国内银行贷款,作为外国护照持有者,我连象也没有想过.中国公民是一定可以的,只要出示工资证明和身份证明就可以了.听说还要有婚姻或者单身的公证.
请其他经历过这个的同志来补充吧

作者：在人间 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

#4: 好像也有例外 作者: wildcalifornia, 来自: Lake Tahoe

时间: 2007-7-29 周日, 09:24
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如果你还保留有当地的身份证，就不需要出示护照。

#5: 照片挺象小汤的. 小伙子挺精神的 作者: 暗八仙, 来自: 北京

时间: 2007-7-29 周日, 09:27
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wildcalifornia 写道:

好像也有例外

#6: 谢谢。 作者: wildcalifornia, 来自: Lake Tahoe

时间: 2007-7-29 周日, 09:33
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暗八仙写道:

照片挺象小汤的. 小伙子挺精神的

咱们海龟在北京有点吗？拜见一下。。。

#7: 我的中介告诉我，买房是可以一次过换〉五万的。一人一房，小朋友算不算人？ 作者: 三中心,

时间: 2007-7-29 周日, 09:56
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在人间写道:

谢谢校长鼓励,是酱紫的

香港的银行都可以做贷款的，但要50%首期。

#8: 有买房合同是可以一次换250k or 300k美刀 depending on how 作者: ceo/cfo,

时间: 2007-7-29 周日, 11:01
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作者：ceo/cfo 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

三中心写道:

我的中介告诉我，买房是可以一次过换〉五万的。一人一房，小朋友算不算人？

much the condo/townhouse costs, and you have to go to 浦东外管局 to get ok, a piece of cake. But that was two years ago. 一人一房，小朋友算不算人？minors 不算！They don't charge property tax yet but there is a monthly "HOA" from 1.50 to 4.00 rmb per sq. meter (物业费）。 So there are annual carrying cost including HOA, utilities, phone, cable assuming you pay cash for the place, which is lot less than keeping a condo here in the U.S. For instance if you own a townhouse in Sandy Spring, GA (a nice community in Atlanta, GA) and plan to live there occasionally. The 3 bed/2 bath townhouse will cost you about $2000 property tax, $250-$400 per month HOA which includes cable, mgt. fee, trash pickup and water bill. So the carrying cost will be at least 6000 美刀。
If you know the developer in Shanghai and he/she happens to be HK resident, you will be allowed to buy the place on the spot (new property) and sign the contract. 美刀can be directly wired to his/her HK a/c later according to the exchange rate on the very day the contract is signed. There are so many ways to do it as long as you are serious about the purchase. Laughing

作者：ceo/cfo 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

#9: I made an offer on 250sqm2 duplex in 四方新城， can't 过户。 作者: 三中心,

时间: 2007-7-29 周日, 11:20
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ceo/cfo 写道:

有买房合同是可以一次换250k or 300k美刀 depending on how

#10: You may have the "wrong" people for this purchase. 作者: ceo/cfo,

时间: 2007-7-29 周日, 11:27
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三中心写道:

I made an offer on 250sqm2 duplex in 四方新城， can't 过户。

Do you need my help? Wink

#11: 好像有, 不过我也没找到过. 不过功夫王和夏门龟啃锭知道. 他们俩儿比较腐败. 作者: 暗八仙, 来自: 北京

时间: 2007-7-29 周日, 11:30
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wildcalifornia 写道:

谢谢。

#12: why buying a house in Shanghai? 作者: sealion,

时间: 2007-7-29 周日, 11:35
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作者：sealion 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

All the info is up-to-date.

The transaction cost of buying and selling a house in SH is very high. Unless the house appreciate at least 20%, you will not make any money in less than 5 years.

Unless you can borrow 外币 (日元 2.75%, US $ 5.5%, or HK $ 5.25%) from 外资银行, it make no sense to borrow RMB at 6.27% from 内资银行.

租房回报 is around 4% (300W house, rent is around 1W), which is low. If not for investment purpose, I will select the rental option.

人民币升值和外币的低利率 are the two major reasons why high end real estate market in SH is still going up.

The other reason is that HK and TW residents still can borrow 外币 from multiple 外资银行. 不象内资银行, 外资银行并不联网。

A friend of mine just brought four houses in SH last month and get loans from 4 different 外资银行. He is a UK citizen and work in SH for just over one year. In SH, you can buy multiple houses, but need to be in different districts. (静安区一套,黄埔区一套，浦东一套，卢湾区一套)

In conclusion, unless you can borrow 外币 from 外资银行 if make no sense to buy a house in SH.

For 自住, please rent.

For investment, please put the money in A股 stock market and buy real estate stock.

作者：sealion 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

#13: 卖掉了：（（（ 作者: 三中心,

时间: 2007-7-29 周日, 11:37
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ceo/cfo 写道:

You may have the "wrong" people for this purchase.

#14: Bingo... 作者: sapientaf, 来自: 弯曲，上海，班格罗尔，北京，新加坡

时间: 2007-7-29 周日, 11:43
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作者：sapientaf 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

sealion 写道:

why buying a house in Shanghai?

At last some level headed thinking...

Another factor to consider, there is no fixed rate mortage in RMB term offered by local banks. Consider the high inflation and over heated economy in China at the moment, the interest payment will sure increase over time.

Put mony in A share is another big gamble at this level, but at least it is much cheaper to flip stock than condo.

作者：sapientaf 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

#15: 试着回答你的问题 作者: 在人间,

时间: 2007-7-29 周日, 12:11
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作者：在人间 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

sealion 写道:

why buying a house in Shanghai?

买还是租
这个是传统的老问题了,每个人都有自己的打算.从合算不合算的算计来说,现在的上海肯定是租合算,不要说上海,就是美国加州,可能也是租比买合算. 我百万美元的破房子,每年的地产税和维修费就可以让我租豪宅了.
但是,有的时候,房子还是意味着很多非算计的东西的,这个我就不说了,让给双O来解释.我在上海买房的理由很简单,因为需要一个自己的地方落脚.我的家人亲戚,从小一起长大的朋友都在上海,我老公现在一年有三个月的时间在上海工作,我当然需要一个自己的地方,可以住可以招待朋友可以安安静静想做什么就做什么,租肯定不会是个选项.再说,如果我们这样的美国乡下人回到自己的地方,连个属于自己住的地方都没有,混成这样,其他人怎么想?

借贷还是cash
你说的全部有道理,但是这个不是我的问题.我没有想过要想银行贷款,所以问哪个银行贷款,贷多少利息,不是我的问题啊.不过,这些信息可能对其他人很有帮助,所以我代表大家谢谢你.

投资还是享乐
有钱可以投资也可以享乐,更可以做BOTH.大家都在不同的阶段做不同的事情.买房子的人也可以同时在买A股的. 所以,你不能对一个买个房子的人比较投资A股和投资房市的利弊,你怎么知道他没有投资A股呢?你怎么知道这个阶段什么是比较重要的呢? 拜托你不要ASSUME太多拉.谢谢.

作者：在人间 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

#16: Why NOT buying a condo in Shanghai? 作者: ceo/cfo,

时间: 2007-7-29 周日, 12:52
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作者：ceo/cfo 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

sealion 写道:

why buying a house in Shanghai?

俺那几间破屋都more than double la. Mad

One dollar = 2.5 rmb happened before in 1980s!! Laughing

历史的经验告诉我们，置产是一定有回报的，is a core part of your asset portfolio from a long term point of view!
Too many other advantages to list....

On the other hand, one man's meal is another man's poison. Different people have different priorities on their lists. Mr. Green

作者：ceo/cfo 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

#17: 楼市下跌 作者: sealion,

时间: 2007-7-29 周日, 13:40
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作者：sealion 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

sapientaf 写道:

Bingo...

在上海的高端（每平方米2.5万以上）楼市市场，90%的卖家是港澳台人士。都是几年前的投资客。国家的楼市制度漏洞让他们发了不少财。

发财讲的是timing.

during the past two years. you can make a lot of money in the stock market (China). Right now, i do not think so.

if you buy house before 2003, you can make a lot of monty. right now, i do not think so.

随着楼市制度的完善，人民币升值的空间的减少，境外人士投资高端楼市会越来越少。

在上海已经看不到温州炒房团。凭一个身份证，再也贷不出数千万的贷款了。

对于那些还想钻政策漏洞的人（众多海龟网的居住在外的外籍网友）来讲，机会越来越少。

when $1 = 5.5 RMB in 2002, it is the time for everyone to cash out.

作者：sealion 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

#18: 你要保留好这个外管局文书，日后卖了重新汇出来就靠这个 作者: 不拉不拉,

时间: 2007-7-29 周日, 13:45
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ceo/cfo 写道:

有买房合同是可以一次换250k or 300k美刀 depending on how

利润部分不能合法汇出来，所以还是要自己想办法。

#19: bubble is SH 作者: sealion,

时间: 2007-7-29 周日, 13:59
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作者：sealion 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

在人间写道:

试着回答你的问题

if you have 300W-500W 闲钱 and do not know to spend it, buy a house in SH is not a bad choice.

however i want to say there is bubble in SH high-end real estate market.

i can get mortgage at 5.5%.

RMB appreciation is 5%, inflation is 3.5% (assume house will appreciate the same rate as inflation), rental income is around 4%.

total return will be 12.5%-5.5%=7% and this is net.

if possible, i will get as many loans as possible. And you can as a 境外人士。you can get loans from at least dozen foriegn banks in China.

Everyone should be aware there is bubble there. When you think about buying a high-end house in SH with all cash, think it twice.

When the bubble bursted in 2003, lots of people will 跳楼。

作者：sealion 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

#20: 现在不容易借钱，首付要求较高 作者: 不拉不拉,

时间: 2007-7-29 周日, 14:04
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sealion 写道:

bubble is SH

在人间自己是居住需要的，不能完全从投资的角度来看。自己居住的话，赚到了最好，赚不到只要负担能力以内，都可以接受，这是消费。

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