顺便说一下,三个星期前的A级公寓我们没有拿到,空欢喜一场。原因是在最后关头杀出一匹黑马,提出他们不需要做尽职调查就可以成交。而我们的管理团队觉得不做尽职调查是不可接受的,因为那样风险完全就不可控了。因此没有同意同样的条件。卖方觉得这样省事,自然就接受了对方。我支持管理团队的审慎与对风险的控制。但以后如果遇到这种情况,其实也不必简单放弃,而是可以在坚持我们立场的前提下,给出不同选择。比如说多出一点价钱。这么大的交易,多个二三十万,对对方也还是有吸引力的。于是对方就会在较高的价钱和尽职调查之间选择。如果他们的物业没有太多猫腻,或者尽职调查后能够发现的问题会小于我们高出的价钱,那么对方就会倾向于接受我们的offer。反之就仍然会拒绝。这个时候就可以确定对方物业的问题较大,放弃也不可惜。This is the art of deal.
预估第一年收入 3,600,000 美金
经营成本 1,682,874 美金
净收入 1,118,625 美金
Cap rate(租金回报率)6.11%
Cash on cash(现金回报率)8.16%
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这个cap rate 和cash on 擦拭的年回报率比以前降低不少。但我们不可能刻舟求剑,老是用我们在底部买入的物业作对比,那我们就永远作不了投资了。现在美国的房地产涨了不少,买入成本高了,相应也就会影响到租金的回报率。此外,我们之前投资的物业,全部是 C
级和B级公寓,他们的价格比我们现在买入的A级公寓低很多。我们之前买入的C级公寓,都是一万多到两万多美金买来的,而我们之前买来的B级公寓,大都是两万多到三万多美金买来的,最高的是五万多买来的。相比我们现在买入的这个A级公寓,十万多美金,大家可以看到差别。A级公寓的抗风性性较强,管理也相对容易。由于价格高,所以租金的回报率就相对比较低。我们之前的C级公寓和B级公寓的cap rate 一般有8%到 10%,但这个A级公寓的 cap rate 就只有 6.11%,cash on cash 也只有8.16%. 但因为A级公寓是优质资产,我们明年打算做REITs (房地产投资信托基金),如果要上市,如果我们的资产组合里面全是 C 级和B 级公寓,投行就没有兴趣。所以我们必须要有 A 级公寓。这是我们赚取二级市场利润的必要条件。
所以租金的年回报只是我们的回报之一。除此之外,我们还有物业的升值。例如我们上次买入的 West Oak Landing,是当时我们买入的最贵的公寓了,五万多美金一套。但买入后三个月就有中介要帮我们加价190万美元卖出去。那些我们买入一年以上的物业,到现在基本上都实现了资本升值一到两倍之间。如果我们能做成 REITs 上市,一则获取了两倍左右的二级市场利润,二则开辟了新的融资渠道,三则更大地释放了风险。须知房地产投资的秘诀是,这是一个可以用很大杠杆的投资。在我们这种大型公寓的投资中,我们所用的杠杆大约是三倍。这就意味着,理论上只要房价涨了25%,我们投入的资金就翻了一倍。但是我们需要牢记,杠杆放大收益,但也同时放大风险。我们的秘诀是,房租收入的回报虽然有限,但永远是我们投资的基础,是我们抵御风险的根本。只要我们的房租能够覆盖每月按揭和其他所有的经营成本,那么我们的投资就是安全的,我们就可以一直持有,等待房价升值的回报,或者二级市场的回报足够好再卖出。我们的模式的优势,一是我们有足够好的现金流去抵御风险,二是我们有自己全职、专业、有丰富经验的团队替我们管理出租物业,使得繁琐扰人的物业管理不会影响我们的个人生活,使得我们长期持有物业的经营一点都不辛苦。我们所需要做的是每个季度分钱。
虽然A级公寓价格高,投资额也大,这次的投资额就到了史无前例的三千多万美金,除银行贷款外,现金投入为 870万美金。看起来蛮多,但由于我们之前投入的公寓,有两个在做refinancing(重新贷款)。其中一个已经完成(Crecent City),另外一个(Bradford)正在申请评估。如果全出来,大概能贷出600多万美金。我们在这两个大型公寓投入的现金不过是400万美金左右(Crecent City 是230万美金,Bradford 是170万美金)。这就意味着这两个物业的投资者,不但把自己原来投入的资金全拿回来了,还多赚了一百多万美金,外加这一年以来收到的租金分红。但这样一来,现在的这个A级公寓的投资额也只剩下200多万美金。此外可能由于美国利率正在调高,这也引发买房的投资需求,大家都想赶在利率提高之前投资。如果不够分配,我们可以考虑把 Bradford的重新贷款留待下一个投资(时间上也不一定来得及)。