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#1: 房地产基础知识：迷人的房价 (转贴) (2051 reads) 作者: 安普若, 来自: 中国美国的飞机上

时间: 2004-10-04 周一, 04:51
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作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

迷人的房价

近来李沧区的两次经济适用房的定价均在3000元以上。

令人大惑不解的是，国务院规定经济适用房的利润控制在3％以下，据此计算，3000元的房价，成本应为3000/103％约等于2913元。商品房价的组成有建筑成本、土地出让金、税金和开发商利润。因为经济适用房没有土地出让金，且有税收优惠，所以这2913元应完全是建筑成本。用如此高的建筑成本来建经济适用房，是不是很让人入迷？不过有人却不迷，前些年避之唯恐不及的经济适用房开发项目，现在的开发商都争着抢着要干。估计他们不会头脑发热，干傻事。

经济适用房没有土地出让金，也就是价格里没有包含地价，其与商品房的价格差额板上钉钉应为地价。而现在李沧区经济适用房与商品房价格相差不到200元，买80平方米一套房子，经济适用房与商品房的价格仅差16000元。商品房一次性付款的优惠就会把这一差价吃掉。商品房买卖自由、产权完整、完全自主，而经济适用房僧多粥少、审批不易，又没有价格优势，孰优孰劣，是不是很清楚。如此，则经济适用房的形式似乎没有必要。

最主要的是经济适用房的上市交易，买方须按标定地价乘以分摊土地面积补交土地出让金（转为商品房）。现在开发的多层小区容积率为<=1.3（建筑面积/土地面积），这是规划局的硬指标。80平方米的房子应分摊的土地面积约为62平方米（80/1.3）。若标定地价就是200元/平方米的话，那每亩住宅用地的地价仅为13.33万元，当前的开发商上哪儿能弄到如此低价的土地，而标定地价又真的会在200元的基数上浮动么？

让我们再来看看商品房开发商的利润。目前崂山区的土地标王，仍为2001年12月拍卖的朱家洼的一宗地，以每亩122.4153万元的天价成交。折合为每平方米1836，我们将地价成本粗略计为2000元。容积率多层粗略为<=1，建筑成本每平方米1000元。邻近的商品房售价约为5000元，则利润为2000元。其成本利润率约为67％。实际上，标王仅为一个特例，邻近地块的土地出让金均未及其半数，连东海路的一级居住用地也没有超过标王的价格。如此算来，成本利润率至少也是100％。窥一斑而见全豹，崂山周边地区的情况也不难了解。

政府发展商品房、扶持房价的原因其实很简单，经济适用房政府没有出让金的财政收入，更谈不上税收的财政收入，而商品房则正好相反，既有出让金，又有营业税、所得税、契税等财政收入。这就是政府为什么支持房价上涨，只给富人锦上添花，却不给穷人雪中送炭的根本原因。

如此高的房价，让我想到了911事件中的世贸大楼。据说设计者只考虑了大楼的静止承重能力，却没想到被飞机冲撞后，大楼向下砸的动能累加。看似高大坚固的世贸大楼，顷刻间粉身碎骨，如此坚挺的青岛房价，会不会遭遇相同的命运，而那一架撞楼的飞机又在哪里？有房、没房的青岛市民们，都在痛并等待着。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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