Foreclosure 的操作也分两种模式。一种是 flipping, 就是低价买来后整修,提高其市场价值,然后卖出。我现在新泽西的普林斯顿,这里刚刚出售的一个房子,原价和市场价都是四十多万,但 bank own 以后(就是银行收回再卖),被人以28万买下,旋即整修后,以37万卖出。这种手法是提高资金使用率和加快周转的主要模式之一。特别是如果借不到钱的情况下,这种模式几乎就成为房地产投资周转最快的唯一模式。在foreclosure很成熟的地区,管理团队甚至跟金融机构合作,提供高利贷服务,利率高达10-20%。因为 foreclosure 必须是全现金购买。在价格低至有足够高的获利空间的时候,人们就愿意借短期的高利贷,先将房子低价买下,然后整修一新,再请以后评估,以所买到的房子的资产净值作抵押重新贷款,然后以低利率的银行重新贷款,去还掉高利贷,再进行下一轮投资。我的一个朋友用这种方式,foreclosure买下房子后装修重新贷款,周期为两个月,银行对装修后的房子进行评估,价值当然远高于原买价。然后以房子作抵押重新贷款,其贷款金额不但覆盖了原买价,还掉了高利贷,而且覆盖了高利贷的利息。算下来,三十多万美金的房子,自己的纯现金投入只有两万多美金,但这个房子的一年的租金纯收入也是两万多美金—cash on cash 的回报是100%。由于一年后成本已经全部回收,风险已经降为零,以后赚的都是纯利。