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 美国公寓小区投资新进展：本月又成功通过foreclosure买入268套房，均价1万3一套。想投资的同学请进 |
狼协
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美国公寓小区投资新进展：本月又成功通过foreclosure买入268套房，均价1万3一套。想投资的同学请进
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
这个公寓小区的基本情况如下：
购买价格：370万美金，共268套房，均价 1.31万一套。
贷款：277万
首付及前期费用：约100万
整修费用：40万
投入现金：约150万美金
建筑年份：1979年
使用面积：174,717 平方英尺
楼层：两层
独立建筑： 18栋
土地面积：7.68英亩
每套月租金：450－650美金
Occupancy Rate（出租率）：95%
总收入：$1,246,800
营运费用：$833,436 （地税、保险、水、气、修理、维护、工资、管理费、营销等）
年净营运收入：$326,088
Cap Rate： 10.57%
公共设施：围墙、大门、游泳池、野餐烧烤场、两个洗衣房、近公交车站
该物业在2004年的时候的估值：670万美金。我们现在买到的价格是370万，只相当于2004年估值的55%。
不了解情况的人可能会不太明白：这个物业出租率那么高，达95%，cap rate 也不错（10%以上），为什么会被foreclose 捏？
这里面有故事。原来这个物业当初买的时候，是贷的雷曼兄弟公司（Lehman Brothers ）的款。雷曼兄弟破产的时候，业主就想“搏朦”，趁火打劫，狗日的就不还贷款了。他们欠银行的贷款就有400多万美金，贷款的本息就很高，他赖掉后，每个月收的房租就是他的净收入。这样他就降低房租，于是出租率就上升。但是这种高出租率是障眼法，是以低房租来实施的。这种低房租的策略，是以破坏市场价格、损失长远收益为代价的。但这恰恰是他所不在乎的。他想要的是尽可能拖长赖掉房贷的周期（雷曼兄弟的破产提供了这种机遇），然后在这段时间里，能收多少算多少。所以，投资人不能光看以上broker提供的表面资料，要有自己深入的调查和分析。
管理团队关注这个物业已经很长时间，因为就在自己已经买了的物业的边上，条件差不多，但房租差很多。原来贷款银行跟跟我们的管理团队接触过，想要直接卖note，就是以比较低的折扣，卖掉其原贷款的权益。管理团队比较谨慎，不想沾这个麻烦（但我是觉得如果是我，会倾向于买note，然后自己去foreclose）。所以就等别人接手foreclose后，再去竞拍。
经我们调查，有许多的房子是以低价出租，或者租户不交租金的，由此造成了这个物业的房租远低于市场平均水平。不交租金的原因，有部分是房子有东西坏了，业主不修了。于是租户拒绝交租。我们接手后，需要整修，并计划重新油漆房子，使其焕然一新。保守估计在一年半内是没有现金净收入的，相反需要投入一定的现金（约40万美金）去作整修、填补亏空等。（对此管理团队也有不同意见，认为这太保守，应该半年左右就可以了。但我觉得还是保守一点估计好。半年是非常短的时间，很难做很多事情的）。因为物业就在管理团队已经拥有并正在经营的其他的公寓小区的边上，但其租金要高很多。所以管理团队觉得比较有信心。一年半后，其价值应该恢复到市场价值，就是两万多美元。他们提到有一个公寓小区也是均价一万三美金一套，业主买下后做flipping，整修后以两万九千美元的均价卖出，翻一倍。这个物业因为价格低，所以升值空间就比较大。一年半后，重新估值，计划重新贷款，将投入的资金基本收回。
想对这个物业投资的同学，请跟我联系（chairwolf AT gmail.com）,索取详细资料。 请注意贷款的分配将是一比二。就是每十万美金的首期款，将得到二十万的贷款，总投资成为三十万。因为物业已经拿下，一个月内close，资金必须到位，所以请抓紧时间，先到先得。此外这个物业也较小，肯定也是不够分的，很多同学等待时间都较久了，所以建议每个人不要投太多，比如十万美金左右。 当然太少也麻烦，也不要投太少，不低于十万美金。同时也提醒大家，任何投资都是有风险的，请根据自己的能力，量力而行。
买下这个物业后，管理团队手里就有了超过一千多套房子。距离三千套房子做成REITs的目标更接近了。
作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由狼协于2013-2-20 周三, 22:46修改，总共修改了3次 |
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jjaass12345
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如何能保证出租率从70%提高到95%？运营费用就能一直保持那样的数？没意外的？
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作者：jjaass12345 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
你如何能保证出租率从70%提高到95%？运营费用就能一直保持那样的数？没意外的？意外费用如何控制？老房子的维修费用都很高的，估计意外费用不会总是你说的那样。还有，房子有租户后，房子出现出租质量问题，大批地不给你交房租，而这个地产处陷入法律纠纷当中运营费用就会直线上升，而收益直线下降的。还有，你那个95%的出租率太理想了，估计是自己想象编造的数据。我在多伦多市区几处出租良好的公寓了解后，都得最少有10%的量是在出租维修和招租当中的。要知道维修的快慢也是和费用有关的。你要人家快做维修，就得付高费用的。我给你的风险评级是：最高的4.75级星风险。是属于垃圾类的投资。
不要乱忽悠了。否则，你是要会出现类似多伦多那个号称是华人巴菲特的唐炜臻。
作者：jjaass12345 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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你的评论很不负责任
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| jjaass12345 写道: | | 如何能保证出租率从70%提高到95%？运营费用就能一直保持那样的数？没意外的？ |
从你的跟贴中我至少可以得出两个判断：首先你根本就没有仔细认真地读我的贴，其次你根本没有管理过这种公寓。但是你竟然就敢就此大放厥词。
在上面这个贴子中，我有说了“保证出租率从70%提高到95%”吗？这个物业现在的出租率就是95％。但我同时也指出了，这个95％ 是虚假的。因为业主是通过大幅度降低房租来达到这么高的出租率的。有些房子甚至是收不到房租的。我如实指出了这些一般投资人从表面上看不出来的问题，你还说我“乱忽悠”。而实际上，在以前的报道中，我也说了管理团队的业绩，就是从买下的时候的62%的出租率，做到现在的98％左右的出租率。这是tracked record，是实际的经验和成就，不是胡乱吹出来的东西，OK？你有认真看过我的东西吗？
什么“运营费用就能一直保持那样的数”？你指的是我上面说的运营费用吗？那是现在的业主的broker报的他们自己以前的运营费用，不是我们将来经营要花的运营费用！我说的清清楚楚，该物业买下来后，将来我们要在正常的运营成本之外，另外再投入40万美金的装修、维护和补亏的运营费用，你根本就没有认真看，就在那里乱骂，败坏别人的信誉，居心何在？
你“在多伦多市区几处出租良好的公寓了解后，都得最少有10%的量是在出租维修和招租当中的”，就可以随便推断千里之外别的地方？你买过几个公寓？你管过几个？试问你的经验跟管理团队所拥有的上千个apartment相比如何？你说的是人家的那个城市的情况吗？我在之前的报道中不止一次地说明过，当地的统计数据，C级公寓的平均出租率是80％（现在更高了，大概到85％以上），A级B级是92％。好的情况甚至是要放waiting list的，你得排队才能住进去。像各个大学附近的apartment，这种情况就很多，有时甚至要等一年以上才能住进去。你却信口开河，自己在多伦多胡乱看过几个apartment就坐井观天，以为全天下都跟你想象的一样。
谁告诉你房子“出现质量问题”房客就可以不交房租的？出现什么“质量问题”？你的意思是只要马桶堵了立马就可以不交房租？什么法律规定的？照这么说，房客只要往马桶里扔点东西堵上就可以赖房租了。至于你说的“意外”，什么意外？房子都买了保险的，意外由保险负责。
我们一直强调，任何的投资，都是有风险的。所以大家要量力而行。我们也欢迎质疑，欢迎批评，特别是房地产方面的专家，这也是防患于未然的保障。但是至少得有的放矢，认真看过我的文章，有起码的专业知识和经验，更不用说得有起码的常识。别把屎胡乱糊到别人脸上。
实际上，这个项目是接手别人做投资移民退出来的，因为买下来后大概一年半内没有现金收入，管理团队跟我说不打算向海归网的网友推荐，他们准备用自己的资金拿下来，而且现在股份已经认购得差不多了。但是我跟他们说，海归网很多网友已经持币等待很久了，总是僧多肉少，不够分，这样未免对不起大家。而且，我们以后所做的其他项目，都希望管理团队自己能投入相当部分的资金，利益捆绑，是防范风险的最好保障，大家也会比较有信心。不能一开始就把自己的资金用光了，一定要在每个项目上作资金的合理搭配，才能尽量让大家都参与，有利于我们以后迅速做大。所以还是建议把该项目的情况跟大家如实介绍。大家自己分析判断，根据自己的情况作出投资决定，投不投都没有关系。就现在的情况看来，无论如何，这个项目投资分配的最后结果，一定是管理团队的钱占大部分。海归网网友的投入，只是我力劝管理团队尽量让出自己的份额才能实现。
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jjaass12345
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狼兄，其实质疑还是对了解真实有好处的。管理团队入股，最好不过。因为他们是
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作者：jjaass12345 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
狼兄，其实质疑还是对了解真实有好处的。管理团队入股，最好不过。因为他们是局内人，我们的确是不如你和你们的管理人了解这个CASE的。对这样的CASE你们也是如同自己的孩子一样倍爱有加。但是，我这是希望不要因为是自己的孩子，就看不见孩子的弱点了。
我这有个疑问,也是你们说的：“这个项目是接手别人做投资移民退出来的，因为买下来后大概一年半内没有现金收入。”为什么会出现这样的情况，是他们的管理人有能力问题？还是市场问题？还是房子质量而引起的租金回收问题？我大概计算了一下，就按照你们提供的现金流数据计算，你们这个项目的平均投入产出率大约是9.288%（好像还是毛利）。可是不高呀，是处于盈利和不盈利的边缘。
不能出一点风吹草动的。唯一的看点就看预期，看美国总体和那个地区的房市的上涨。但是你的CASE是什么地区，我们都从你们公布没有看见呀。能大概说明吗？
作者：jjaass12345 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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狼协
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again, 你还是没有仔细看我上面的贴子
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| jjaass12345 写道: | | 狼兄，其实质疑还是对了解真实有好处的。管理团队入股，最好不过。因为他们是 |
你的这些问题我上面贴子里面都谈到了。这个物业的前一个业主是1996年买的，买的时候大概只放了一百多万美金的现金的down payment。在2004年的时候，这个业主去作了refinance（重新贷款），当时的appraisal 估值是670万美金。然后他贷出来五百多万美金，等于把自己的投资全拿回来了，还赚300多万现金，这还没有包括他每年收的房租。
贷款的mortgage，在雷曼兄弟公司破产后，这业主就赖账不还了。反正他钱已经赚足了，所以每个月的租金，不还贷款，他又不去花钱去作维修，大部分都进了自己口袋。等到那边破产清算缓过来照顾到他，他已经又赚了不少。在这种情况下，他就将空房子以很低的价格出租，反正收到的全是放自己口袋，对其他租户的影响、对以后租客的影响、对市场的影响，全都不顾，关心的只是在被拍卖之前，尽量多赚钱。同时，这种很“高”的出租率，是一种障眼法，没经验的人去做尽职调查的时候，一看确实住满了人，但却不知道那里面的人是收不到钱，或者收到的钱是亏本的（对他来说当然是赚的，因为他只收不付）。
这是我们主要的商业模式的特征之一，就是买由于各种问题而低于市场价的物业，然后以我们的管理团队的经验，去提高物业的价值（从装修硬件和管理软件两方面），提高出租率和收入。因为成本比前一手低很多，而不仅仅是依据我们管理团队的经营能力，所以前一手亏钱的事情，我们就能赚钱。所以我上面明确说了，这个物业买下来的大概一年半内，是亏的（不是没有多少赚！也正是这个原因，上星期管理团队跟我沟通的时候，认为外部投资人不一定感兴趣，但他们自己有信心，所以他们不想花时间去说服投资人，自己直接投就是了），要以40万美金去填。因为购房的合同，是要一年的周期renew的，只能等renew的时候才能提高房租。但是我们计划用这个时间去提升这个物业，由于购入的成本低，升值的空间高，而且其物业的价格和租金水平，因为有旁边物业作对比，其中就有管理团队已经经营良好的物业，管理团队恢复到市场平均水平是有信心的。按照管理团队以前几个物业购入后的经验，每年大概能够提高10％左右的出租率，按照市场平均水平，70％就能赚钱，这个物业购入成本低，所以达到break even的时间可能会更早一些。
管理团队买入的这一千多套房子，其每套房子的平均价格按时间顺序是1.4万、1.05万、1.5万、1.3万。但是现在在该地区，两万以下的房子，已经比较难找了。从当地房地产的数据上看，似乎很多都是这个价钱左右的房子，但那其实是历史数据，就是买下来的时候的价格，而不是现在的市场售价。
至于是哪个城市，因为管理团队怕传播开去，引来其他竞争者，而只要有一个竞争者就能够有效的将价格抬上去（现在价格已经上升不少了），所以要求我暂时不公布，但我在内部对投资人的email里是说明了的。在这里也做了大概的说明，就是美国前几名的大都会城市，就业率、人口和经济即使在这些年美国经济衰退期间都是上升的，是美国最适宜生活的城市之一。其实对美国有一点了解的人，就能一下子猜到是什么城市了。
作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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长线投资
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加入时间: 2005/08/29
文章: 57
来自: 纽约，现住北京（不适合人类居住）
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不得不说--老狼你太不容易了。此项目不适合风险容忍度中低水平的人。
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| 狼协 写道: | | again, 你还是没有仔细看我上面的贴子 |
我本人已经是管理团队上一个项目的股东了。。是不是该有人说我是托了？
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狼协
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加入时间: 1970/01/01
文章: 25707
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愿意投入的资金已经远超过购买物业需要的资金
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
所以报名暂时截止。我们将联系个律师楼，组织一个监管账户，已经报名的同学可以将钱转入监管账户托管，以示真正的commitment。报了名但资金没有及时到位的，再从后面补上。有兴趣的同学可以继续跟我联系，我也考虑组织一个常规的监管账户，有兴趣的同学将百分之五或者十的定金放到监管账户中，然后对新出来的项目我们征求意见后，有定金在监管账户中而又想投的同学有优先权。我们将尽快启动下一个项目。
作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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煎饼2点0
头衔: 海归少校 
声望: 博导
年龄: 44
加入时间: 2009/02/20
文章: 3880
来自: 平面世界
海归分: 28615
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底特律？
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| 狼协 写道: | | again, 你还是没有仔细看我上面的贴子 |
房子那么便宜，狼叔叔快移民呀，
偶敢刚办好，下半年准备去特拉华杜邦他们家附近常驻了，
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煎饼2点0
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年龄: 44
加入时间: 2009/02/20
文章: 3880
来自: 平面世界
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你托了？
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| 长线投资 写道: | | 不得不说--老狼你太不容易了。此项目不适合风险容忍度中低水平的人。 |
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狼协
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年龄: -312
加入时间: 1970/01/01
文章: 25707
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当然不会是底特律
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底特律虽然房价便宜，但失业率那么高，经济下滑，人口流失，我们不会选择那里投资的。不过大学附近的公寓楼例外。因为大学不靠当地的经济吃饭，学生来自于全美或全世界。
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