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主题: 房地产行业：北京182地产项目闯“钱关” 过4关方可论成败（转贴）

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房地产行业：北京182地产项目闯“钱关” 过4关方可论成败（转贴）

安普若
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加入时间: 2004/02/21
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标题: 房地产行业：北京182地产项目闯“钱关” 过4关方可论成败（转贴） (1165 reads) 时间: 2004-8-21 周六, 23:34

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

北京182地产项目闯“钱关” 过4关方可论成败

2004年08月21日 10:28 中国经营报

谢红玲李靖

8月16日下午，几个月来一直惴惴不安的北京开发商终于从国土资源局的网站上看到了“第一批协议出让的经营性项目用地清单”，经政府梳理过关项目182个。主管此项工作的政府方面负责人透露，第二批名单也很快就会公布。与这些幸运的项目形成鲜明对照的是，数百个新项目胎死腹中，其中包括北京著名的地产商盘算日久的项目。

245个项目的讹传

项目清单出台的第二天?有媒体报道称?根据北京市国土资源局刚刚出台的《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》，北京此次通关的项目有245个?这与记者掌握的182个项目的数据有很大的出入?在网上查询此类新闻?记者惊奇的发现当时所有的相关报道都引用的是245这个数据?经过反复核实?最终能够确定至少8月16日公布的第一批应该是182个项目。245个项目的讹传在社会上引起不小的震动?为什么出来这个数据呢？与发布那条消息的记者聊天得知，那个数字出自一些开发商之手，这至少反映了人们的一个普遍心理预期。而据业内人士的意见，北京市还会有一些项目陆续通关，最后数目也很有可能在245个项目上下。不管这些说法正确与否，都说明了人们对第一批只有182个项目得到通过的遗憾。

迫在眉睫的“钱关”

“其实过了政府梳理这一关还不算真正过关，交上土地转让金，项目才算真活了”，华远地产董事长任志强一语中的。

记者了解到，北京市国土资源局将在8月24日前接受过关项目的手续受理。而紧接着摆在开发商面前的难题就是巨额土地出让金的交付。因为此前公布的《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》中明确规定，允许“过关”的项目在签订土地使用权出让合同后，即需缴纳20%的土地出让金，并且要在土地使用权出让合同签订60日内补齐项目所需的全部土地出让金。银行开发贷款的口子还封得很严实，对大多数寄望以小博大的企业而言，这笔款从何处来呢？即便是实力较强的大企业，要同时交付两三个项目的土地出让金也会很吃力。由此，勤于思考的任志强和潘石屹推测，过关项目的20%～30%估计会夭折。

闯过4关方可论成败

能否被判定具备协议转让条件，是决定新项目存亡的第一关，上了名单就如同拿到准生证；是否有钱在两个月内交齐土地转让金，是决定新项目生死的第二关，交上钱意味着孩子可以出生了；是否有钱在粮票有效期内启动工程并有足够的资金支撑到预售前，是决定项目能否最终获得生命力的第三关，如同小孩进入成长期；而经营状况(主要指房子销售状况)好坏，直接决定艰难过关的项目的成败，也就是这个小孩子长大有没有成才。这重重关口，无形中大幅提高了这个行业的准入门槛。没有足够的资金实力和开发运作能力的企业将从此出局。

政府将受严峻考验

很多人忽略了与清单一同出现在北京国土资源局网站上的那条招聘公告。招聘单位是直属于北京市国土资源局的北京市土地整理储备中心，该机构主要负责北京市土地整理、收购储备、土地一级开发和市场交易等工作。他们预备招聘的人员一是负责土地收购储备和土地一级开发等工作的中心副主任，一是负责资金运作及项目成本控制管理等工作的总经济师。

这条招聘信息无声地向人们透露，代表政府行使土地经营职能的部门也在为下一步大量收购土地做准备，这种准备一方面是人才上，一方面是资金上的，还有一方面是土地一级开发能力上的。

此外，大量未过关项目要收回也须对已经做出投入的开发商有个交代，甚至要做一定的经济补偿。任志强认为收尾对政府来说是件很棘手的事，各方利益很难平衡。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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